סמכות לדון בתביעות לפירוק שיתוף במקרקעין
כאשר מדובר על תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ואפילו המקרקעין הינם בשווי של עשרות מיליוני ₪, התביעה הינה בסמכות בית משפט השלום.
סעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט קובע כי בסמכות בית משפט השלום לדון ב:
"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם…. יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה"
יודגש, כי תביעות לפירוק שיתוף בין בני זוג, אחים, הורים וכו' (מה שקרוי סכסוך בתוך המשפחה), הסמכות היא לבתי המשפט לענייני ללא הגבלת סמכות בשל שווי התביעה, וכמובן ללא כל הגבלה בשל שווי המקרקעין.
הזכות לתבוע פירוק השיתוף
בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף "בכל עת".
יצוין, כי פירוק שיתוף במקרקעין לבקשת שותף, הינו אחד המקרים הבודדים בחוק, שמיעוט יכול להכפיף את דעת הרוב, ולאלץ את הרוב לפעול על פי רצונו.
יחד עם זאת, חשוב להזכיר כי שותף הדורש את פירוק השיתוף, ופונה לשם כך לביהמ"ש, אינו יכול לקבוע או להחליט באיזו דרך יערך הפירוק בפועל, והדבר נתון לשיקול דעתו הבלעדי של ביהמ"ש.
כאשר הדרישה לפירוק שיתוף נעוצה בחוסר תום לב, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, ניתן במקרים מסוימים לעשות שימוש בדוקטרינת תום הלב, ולמנוע את הפירוק.
הסכם שיתוף
סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין הקובע:
"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".
יצוין, כי הדרך היחידה למנוע פירוק שיתוף, הינה רק במקרה שיש הסכם שיתוף בין השותפים במקרקעין, ובו תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף, ובלבד שההסכם הוגש לרשם המקרקעין.
יחד עם זאת כאשר ההגבלה עולה על תקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.
קיימים מספר סוגי פירוק שיתוף במקרקעין:
פירוק על פי הסכם
חלוקת המקרקעין בעין, בהתאם להסכמות הצדדים. הסכם זה טעון אישור המפקח על המקרקעין, המאשר כי החלוקה הינה בהתאם לחוק.
פירוק על פי צו בית המשפט
כאשר אין הסכמה בין השותפים, לגבי דרך חלוקת המקרקעין, יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט.
פירוק בדרך של חלוקה
במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וביהמ"ש אף רשאי להורות על רישום זיקת הנאה בין החלקות ולהורות על תשלומי איזון בין השותפים, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין.
פירוק בדרך של מכירה
במידה ונוכח ביהמ"ש כי המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או שהחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יורה ביהמ"ש על פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים.
פירוק בדרך של רישום בית משותף
במידה והמקרקעין ראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט ראשי להחליט כי פירוק שיתוף של מקרקעין יעשה בצורה של רישום המקרקעין כבית משותף ויוקצבו דירות לשותפים לפי חלקיהם היחסי במקרקעין.
עוד נושאים על דיני מקרקעין:
• הסכם מכירה
