מכירת דירה

מכירת דירה

מהו מס שבח?

בעת מכירת הדירה יש לשלם מס שבח על הרווח

הרווח הוא ההפרש שבין סכום מכירת הדירה ובין סכום רכישת הדירה, בקיזוז ההוצאות שהוצאו לצורך השבחת הדירה והוצאות רכישתה.

כמה מס שבח משלמים על מכירת דירה?

שיעור המס עומד על  25% מסכום הרווח נטו

כיצד ניתן להפחית את סכום מס השבח?

המטרה היא להפחית את סכום "הרווח" כמה שאפשר.

ולכן, כאשר מחשבים את הרווח שנוצר בין סכום מכירת הדירה ובין סכום רכישתה, יש לקזז מסכום "הרווח" את כל ההוצאות שהוצאו לצורך השבחת הדירה והוצאות רכישתה, לרבות (אך לא רק): שכר טרחת עו"ד, עמלת תווך, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד

האם יש פטור ממס שבח במכירת דירה ראשונה?

התשובה לכך כן, ובלבד שמדובר בדירה מגורים, יחידה אשר נמצאת בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים.

בעבר, היו שני סוגי פטור שפטרו את מרבית האוכלוסייה בישראל: פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, ופטור במכירת דירה אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות הנמצאות בבעלות המוכר. כלומר, גם אם החזקתם יותר מדירה אחת, כל עוד הקפדתם לבצע מכירה בהפרש של יותר מארבע שנים, קיבלתם פטור מלא ממס שבח.

השינוי במס השבח החל מהרפורמה של שנת 2014

החל מ-2014, נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח, והפטור שהיה כמעט גורף, בוטל.

על פי התקנות החדשות, מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.

מה מס השבח על דירה שניה?

בעלים של דירה שניה ו/או מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי, כאשר, המס יחושב על הרווח היחסי שנוצר החל משנת 2014 ועד יום המכירה.

מהו חישוב לינארי?

תהליך חישוב מס השבח נקרא 'חישוב ליניארי' וזאת משום שהמס מחושב ליניארית ביחס לתקופת הבעלות על הנכס.

כיצד מחשבים מס שבח?

כשירות הציבור באתר רשות המיסים, יש מחשבון מס שבח, באמצעותו ניתן לחשב את המס על עסקה העומדת להתבצע או עסקה שבוצעה על מנת להעריך באופן כללי את המס המשוער.

מחשבון מס שבח מחשב את תשלום המס הצפוי, כאשר כל מה שצריך לעשות הוא להזין את הנונים של העסקה הספציפית אל תוך מחשבון מס השבח.

ישנם אתרים נוספים המעניקים שירות דומה, אך באתר רשות המיסים, השירות קל, נוח וניתן חינם.

איך ומתי מדווחים על מס השבח?

עם ביצוע עסקת המכר, למוכר יש 40 יום מתאריך המכירה על מנת להצהיר בפני רשות המיסים על הנכס הנמכר, התמורה שהתקבלה בגינו, סכום המס והחישוב שלו, בקשה לקבלת פטור או הנחה כו'. הדיווח מועבר לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990, בצירוף טופס 7002, וכן האסמכתאות והאישורים המעידים על ההוצאות שקוזזו מסכום ההשבחה. 

תוך כמה זמן צריך לשלם את מס השבח?

על המוכר לשלם את מס השבח שחושב על ידו תוך 60 ימים מיום ביצוע עסקת המכר.

כיצד ניתן לקבל פטור ממס שבח

למרות ביטול הפטורים המרכזיים ב-2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח. מהם הפטורים הקיימים נכון להיום? וכיצד מקבלים את הפטור?

  • דירה יחידה מזכה – דירת מגורים יחידה הנמצאת בידי המוכר לפחות 18 חודשים לכל הפחות לפני המכירה – המוכר יהנה במקרה זה מפטור מלא במכירה.
  • חלק מדירה שניהאם למוכר חלק מדירה, אשר קטן משליש, הוא יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח.
  • בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה נוספת שנתקבלה בירושה, יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה.
  • מכירת דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח – צאצא של המוריש (בן\בת\נכד\ה) יהיה זכאי לפטור ממס שבח, בתנאי שלמוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירתו, היה פטור ממס שבח בעת המכירה.
  • פטור במכירת שתי דירות – תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, ובלבד שמטרת המכירה הינה רכישת דירה אחת במקומן. (בפטור זה יש הגבלה על הסכום הכולל של שתי הדירות הנמכרות).

האם הפטור ממס שבח מוגבל בסכום?

התשובה היא כן. הפטור מוגבל למכירת דירת מגורים יחידה, אשר סכומה אינה עולה על כ- 4,500,000 ₪ (הסכום מתעדכן באתר רשות המיסים).

אלו הסכומים התקנים עד 31.12.2021 לפטור זה – 49ה' לחוק: שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (סעיף 49ה(א)(3)) – 2,022,000 ש"ח. שווי מצטבר מקסימלי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1)) – 3,362,000 ש"ח.

לפטור זה תנאים נוספים: 

על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות. תנאי זה נועד כדי להבטיח כי ההון אכן נוצל לרכישת דירה. 
במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד. 
בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן  של 12 חדשים שלפני\ אחרי מכירת הדירה השנייה.
על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השניה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.

  •  פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה

פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב בסיטואציות של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאי החוק. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור המס. 
יש לשים לב: החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה. 
בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

  •  עדכוני תנאים לפטור החל מ-2018

החל מ-2018, הרפורמה מיושמת במלואה, ולכן נוספים תנאים לקבלת פטור:
ראשית, מדובר בדירה היחידה של המוכר – מדובר בתנאי הכרחי ובסיסי, כאשר בעלים של דירת מגורים יחידה (שאינו תושב חוץ) זכאי למכור דירה אחת בפטור כל 18 חודשים. הבדיקה על כמות הדירות בבעלות המוכר נעשית נכון ליום המכירה. תנאי נוסף הוא שהמוכר מחזיק בדירה 18 חודשים מיום סיום בנייה. 

הסייגים לתנאי זה:

ההגדרה של 'מכירת דירה נוספת', כלומר דירה שהיא מעבר לדירה יחידה בבעלות, לא תיחשב בתור דירה נוספת אם מדובר בדירה שהאחזקה של המוכר בה קטנה משליש דירה, דירה שהושכרה בתור דירה מוכרת לפני 1997, דירה שהתקבלה בירושה והיא הדירה היחידה של המוריש והיורש הוא בן זוג\צאצא ו\או בן זוג של הצאצא של המוריש. 

במקרה בו המוכר מחזיק בדירה מירושה שהחלק שלו בה אינו גדול מ-50%, הדירה לא תיחשב בתור דירה נוספת. 

עוד סייג חשוב: דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה שנמכרה ב-18 החודשים שלפני המכירה- לא תחושב כדירה נוספת.

  •  תקרה לפטור

בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה. 

החזר מס שבח 

במשפט קצר: כל אחד ואחת אשר מכר/ה נכס או קרקע בישראל – יכול/ה להיות זכאית להחזר מס שבח. ועכשיו בהרחבה, רק לאחרונה פירסם משרד מבקר המדינה דו"ח המציין כי לא מעט ממוכרי נכסים וזכויות מקרקעין בישראל, לא מימשו (או ידעו על זכותם לממש) את זכויות מס השבח להם הם זכאים, לרבות החזר מס שבח. כל מי שביצע עסקת נדל"ן בהווה או בעבר ולאחר חישוב רטרואקטיבי התגלה כי שילם מס שבח בהיקף גבוה מסכום ההתחייבות – זכאי לקבלת החזר מס שבח בגין הרווח שנוצר ממכירת נכס. 

בכדי לבדוק האם אתם זכאים לקבלת החזר מס שבח, יש להיכנס לאתר רשות המסים בישראל, ולבצע בדיקה לפי מספר תעודת הזהות של מבצע העסקה. במידה וקיימת יתרת זכות, יש לפעול על פי ההוראות של אתר רשות המסים.